Gospodarski krog, ki povezuje 17 ključnih gospodarskih in kmetijskih organizacij v Sloveniji, podpira znižanje obdavčitve dohodkov iz oddajanja nepremičnin v najem s 25 % na 15 %, za dolgoročno oddajanje mladim in mladim družinam pa na 5 %, kot izhaja iz interventnega zakona. Kar nekateri imenujejo darilo lastnikom nepremičnin, je dejansko popravek nelogičnosti v sistemu: država danes dolgoročni najem, ki ga najbolj potrebujemo, obravnava manj ugodno kot nekatere druge oblike rabe stanovanj.
Ključni problem je napačna spodbuda. Oddajanje stanovanj je bilo doslej obdavčeno s 25-odstotno stopnjo, medtem ko je kratkoročno turistično oddajanje lahko davčno nekajkrat ugodnejše, kadar se izvaja kot dejavnost z normiranimi odhodki. S tem sistem lastniku sporoča: če stanovanje usmeriš v kratkoročni najem ali ga sploh ne oddaš, boš davčno ali pravno v boljšem položaju, kot če ga oddajaš dolgoročno in prijavljeno.
Takšna ureditev nedvomno zmanjšuje najemni trg. Slovenija ima že danes premalo urejenih dolgoročnih najemov. Približno 74 % prebivalcev živi v lastniškem stanovanju, uradno najemnih pa je le okoli 9 % naseljenih stanovanj. Hkrati se ocene praznih stanovanj gibljejo od 90.000 do 170.000, pri čemer jih je več kot 20.000 v mestnih občinah. Čeprav vsa niso primerna za bivanje ali na pravih lokacijah, številke kažejo, da ostaja večinski del stanovanjskega potenciala, zlasti v mestnih občinah z največjim povpraševanjem, neizkoriščen.
Zato je nižja obdavčitev najema smiseln ukrep. Lastniku zmanjša motiv za oddajanje na črno, poveča interes za prijavo najemne pogodbe in izboljša preglednost trga. Za državo to ni izguba prihodkov, temveč poskus, da se najemna razmerja, za katera se ocenjuje, da jih je le manjši del uradno prijavljen, premaknejo iz sive cone v urejen, prijavljen in dolgoročen najem.
Stanovanjski pritisk je namreč velik. Po analizi Inštituta Razvojnik, ki se je naslonil na različne javne podatke, so se med letoma 2015 in 2024 cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji zvišale za 109 %, najemnine za 74 %, plače za 59 %, inflacija pa za 31 %. To pomeni, da so se stanovanja oddaljila od kupne moči ljudi, posebej težko pridejo do prvega stanovanja mladi, prvi kupci in najemniki. To ima številne negativne družbene posledice, med izstopajočimi je tudi ta, da kar 60 % mladih med 18. in 34. letom še vedno živi pri starših, kar vpliva tudi na njihove odločitve o načrtovanju družine. Slovenija ob tem v stanovanjske nepremičnine vlaga le okoli 2,5 % BDP, kar nas uvršča med države z najnižjo stanovanjsko investicijsko intenzivnostjo v EU.
A davčni ukrep je le del nujne celovite rešitve stanovanjske problematike. Če želimo več stanovanj na trgu in to po dostopnejših cenah, je treba hkrati nasloviti dva vira ponudbe: novo gradnjo in aktivacijo praznih stanovanj.
Na aktivacijo praznih stanovanj in povečanje fonda najemniških stanovanj bi celo bolj kot ugodnejši davek učinkovala večja pravna varnost za obe strani. Lastniki se pogosto bojijo dolgih in dragih sodnih postopkov, neplačil, poškodb stanovanja in težav pri izselitvi v primeru kršitev pogodbe s strani najemnikov, zato mnogi praznih stanovanj raje niti ne oddajo. Najemniki pa se soočajo s kratkimi pogodbami, nepredvidljivimi pogoji, slabšo kakovostjo stanovanj in negotovostjo glede varščin. Zato potrebujemo standardizirane najemne pogodbe, jasna pravila glede odpovednih rokov, varščin in indeksacije najemnin, obvezno digitalno evidenco najemnih pogodb ter hitrejše postopke za tipične najemne spore.
Na strani nove ponudbe, ki bi reševala stanovanjske stiske in cenovno dostopnost stanovanj, so nujni hitrejši prostorski postopki, regionalni prostorski načrti, spodbujanje gradnje večjih celovitih sosesk, zgoščevanje v urbanih območjih, javno-zasebna partnerstva, razvoj nizkoprofitnih stanovanjskih in hišnih ponudnikov, močnejše financiranje javne stanovanjske gradnje ter nujna gradnja študentskih domov in oskrbovanih stanovanj.
Sporočilo Gospodarskega kroga je zato jasno: pozdravljamo predlagano davčno razbremenitev oddajanja nepremičnin kot potreben in razumen popravek napačnih spodbud, da bi se povečala ponudba najemniških stanovanj. Ob nižjem davku bo več najemodajalcev spodbujenih, da se iz črnega ali sivega trga preselijo med uradne najemodajalce. A še bolj kot davek bo pozitiven učinek na dolgoročni in varni najemni trg dosegla boljša pravna varnost najemodajalcev in najemnikov, kakor tudi pospešena gradnja večjih, urejenih sosesk, študentskih domov in oskrbovanih stanovanj. Tako bi povečali ponudbo stanovanj, zmanjšali sivi trg in izboljšali dostopnost stanovanj za ljudi, ki jih danes najtežje dosežejo, hkrati pa tudi učinkoviteje uporabili obstoječe premoženje.
Ob tem izražamo pričakovanje, da bo vlada tudi v prihodnje nadaljevala s podobnimi ukrepi, ki bodo spodbujali dolgoročno varčevanje in investiranje. Ustrezne davčne spodbude za različne oblike dolgoročnih naložb – od nepremičnin do vrednostnih papirjev in drugih finančnih instrumentov – bi okrepile slovenski kapitalski trg, spodbudile dolgoročno investiranje prebivalcev, povečale njihovo finančno varnost ter prispevale k razvoju gospodarstva in odpornosti družbe.
* * *
O Gospodarskem krogu
Gospodarski krog povezuje 17 ključnih gospodarskih in kmetijskih organizacij v Sloveniji, ki skupaj predstavljajo širok spekter podjetij, panog in poslovnih skupnosti. Predstavlja platformo za sodelovanje, v kateri gospodarstvo oblikuje skupne poglede, izmenjuje argumente in odpira prostor za odgovoren, strokoven in dolgoročen dialog.
